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不動産に関する税金について


1.不動産の取得に関する税金
(1)印紙税
 不動産を売買する場合には売買契約書を作成しますが、その契約書に印紙を貼り、売
主と買主とがそれに消印します。この印紙を貼って消印することが、印紙税を納めたこと
になります。
(2)登録免許税
 不動産を取得した場合には、法務局で所有権移転登記や保存登記、抵当権設定登記
などをすることになりますが、この登記に対しては登録免許税が課税されます。登録免許
税は登記の内容や原因によって税率が異なります。登録免許税の課税標準となる不動
産の価額は、固定資産課税台帳の登録価格になります。
   例) 売買による移転登記 税率、建物1000分の20、土地1000分の10
                       (特例;一定の住宅用家屋1000分の3)
    (事例)マイホーム購入 固定資産税評価額 土地2,000万円 家屋1,000万円
         2,000万円 × 10/1000 = 20万円
         1,000万円 ×  3/1000 =  3万円   合計23万円
(3)不動産取得税
 不動産取得税は、不動産の取得に対して、その不動産の所在地の都道府県が、その
不動産の取得者に課税する税金です。課税標準となる不動産の価格は、固定資産課税
台帳の登録価格になり、標準税率は3%です。
  税額の計算方法
   @ 原則  課税標準 × 3% = 税額
   A 宅地評価土地の課税標準の特例
     宅地及び宅地比準土地(評価上宅地に類似する土地)の取得については、
     課税標準を土地の価格の2分の1とする特例措置が有ります。
       土地の価格 × 1/2 × 3% = 土地の税額
   B 住宅及び住宅用土地を取得した場合の特例
     住宅を取得した場合には、一定の要件の下で、住宅の評価額から一定額
     (最高1,200万円)を控除する課税標準の特例措置があります。
       例)新築住宅を購入した場合
       (住宅の価格−1,200万円) × 3% = 住宅の税額
     また、住宅用土地を取得した場合には、一定の要件の下で、200uを限度と
     して住宅の床面積の2倍までの税額を減額する特例措置があります。
(4)所得税の住宅ローン控除
 住宅の購入もしくは増改築等をして6ヵ月以内に入居し、返済期間10年以上の住宅ロー
ンを有すること、その他一定の条件を満たすときは、その居住年から10年間(一定の場
合15年間)、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税から控除できます。住
宅ローン控除を受けるには、確定申告をする必要があります。ただし、給与所得者は、1
年目に確定申告をすれば2年目以降は年末調整で控除できることになっています。(住民
税には住宅ローン控除はありません)

2.不動産の保有に関する税金
固定資産税と都市計画税
 固定資産税は、毎年1月1日現在、市町村の固定資産課税台帳に土地、家屋または
償却資産の所有者として登録されている個人、法人に対して課税される税金です。都市
計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地や家屋に
対しては、別に都市計画税が併せて課税されることになっています。標準税率は、原則と
して、固定資産課税台帳の登録価格に対して、固定資産税1.4%、都市計画税0.3%で
す。
  @ 住宅用地に対する課税標準の特例
    住宅用地については、税負担を軽減するため、住宅用地の評価額に次表の
    特例率をかけて課税標準を求めます。
    区 分  固定資産税の課税標準都市計画税の課税標準
    小規模住宅用地評価額×1/6    評価額×1/3
    一般の住宅用地評価額×1/3    評価額×2/3
     ※ 小規模住宅用地とは、200uまでの土地をいいます。
  A 新築住宅(建物)に係る固定資産税の減額
    新築された住宅で、次の要件に該当するものは、120uまでの住宅部分に相当
    する固定資産税の2分の1相当額が3年度分(3階建て以上の耐火・準耐火建
    築物は5年度分)減額されます。
    ・ 床面積要件  : 50u以上280u以下
    ・ 居住割合要件 : 居住用部分の割合が2分の1以上であること

3.不動産の譲渡に関する税金
(1)譲渡所得の課税方法
  個人が土地建物等を譲渡した場合の所得は譲渡所得となります。譲渡所得について
は所得税と住民税が課税されます。この場合、譲渡した年の1月1日における所有期間
が5年を超える場合には長期譲渡所得、それ以外の場合は短期譲渡所得と区分して計
算します。税額計算は、他の所得と分離して一定の税率を乗じて計算する分離課税の方
法がとられています。原則的な税率は次のようになっています。
 ・ 長期譲渡所得の税率 : 所得税15%、住民税5%
 ・ 短期譲渡所得の税率 : 所得税30%、住民税9%
( 法人が土地建物等を譲渡した場合には、その譲渡による利益をその事業年度の他の
所得と合算した上で法人税、住民税、事業税が課税されます)
(2)譲渡所得の課税の特例
 土地建物等を譲渡した場合の課税関係については、いろいろな特例が設けられていま
すが、主な特例は次の3つに分類できます。
@ 特別控除の特例
  (A)居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
     個人が、居住用財産を譲渡した場合には、一定の要件に該当すれば、譲渡
     所得の金額から3,000万円の特別控除額を控除することができます。
  (B)収用交換等の場合の5,000万円特別控除
     土地建物等が収用等により譲渡された場合で、一定の要件を満たす場合
     には、譲渡所得の金額から最高5,000万円を控除することができます。
  ※ 一の資産について二以上の特別控除を重複して適用することはできません。
A 軽減税率の特例
  居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
   個人が有する、所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、3,000万円
   の特別控除とこの軽減税率の特例が併用できます。買換え等の特例との併用は
   できません。
      課税長期譲渡所得金額    所得税 住民税 合計
      (3,000万円特別控除後)
      6,000万円以下の部分の金額  10%   4%  14%
      6,000万円超の部分の金額    15%   5%  20%
B 交換・買換えの特例
  固定資産を交換した場合の譲渡所得の特例
   同一種類の固定資産を交換して同一用途に供した場合には、実質的に従来の
   固定資産を継続して所有しているのと変わらないことから、一定の要件を満たす
   ときは、譲渡がなかったものとして課税を繰り延べる特例が設けられています。
  
4.不動産の貸付に関する税金
(1)個人が借地権の設定により権利金を受け取った場合
  @ 原則
    土地の貸付による所得は、原則として不動産所得となり、所得税および住民税
    が課税されます。
  A 譲渡所得とされる場合
    建物または構築物の所有を目的とする借地権の設定の対価として受け取った
    権利金で、その額が土地の時価の2分の1を超える場合は、譲渡所得として
    課税されます。
(2)法人が権利金を受け取った場合
   法人の権利金収入は益金の額に参入され、法人税等が課税されます。法人は
   個人のように所得を区分して課税するという制度ではありません。

5.不動産に関する消費税
(1)土地の譲渡および貸付
 消費税法上、土地の譲渡は非課税取引とされています。土地は消費されるものではな
いからです。土地の貸付についても非課税とされています。したがって、地代には原則と
して消費税は課税されません。
(2)土地の貸付の非課税の例外
@ 土地を一時的に使用させる場合
  土地を一時的(1ヶ月未満)に使用させる場合は課税されます。
A 施設の利用に伴って土地を使用させる場合
  建物、テニスコート等の設備を使用させる場合には非課税とはならず、土地の使用
  料も含んだ合計額が課税対象となります。
(3)土地付建物を譲渡する場合
 土地と建物を一括して譲渡する場合には、建物についてのみ消費税が課税されるた
め、土地部分の譲渡代金と建物部分の譲渡代金を合理的に区分しなければなりませ
ん。
(4)個人が不動産を売却する場合
  消費税は、事業として対価を得て行われる資産の譲渡等について課される税金です
から、事業者でない個人が不動産を売却する場合には、課税されません。
(5)住宅の貸付
  住宅の貸付は非課税です。同じマンションでも、事務所用として貸し付けられるもの
は、非課税とはなりません。


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